Comment fonctionne un prêt immobilier en France en 2026 : mensualité, TAEG et assurance

La grande majorité des prêts immobiliers et des crédits à la consommation en France suivent la structure du prêt amortissable à mensualité fixe. Vous empruntez une somme déterminée, vous la remboursez en versements mensuels égaux sur une durée convenue et vous payez un taux d'intérêt fixe. Comprendre comment la mensualité est calculée et ce que couvre le TAEG vous aide à comparer les offres et à planifier votre budget avec précision.

Comment fonctionne un prêt amortissable ?

Chaque mensualité comprend deux composantes : les intérêts calculés sur le capital restant dû, et le remboursement d'une partie du capital. En début de prêt, le capital restant est élevé : la part des intérêts est donc importante et la part de capital remboursée est faible. Au fil des mois, le capital restant diminue, les intérêts baissent et la part de capital augmente. La mensualité reste constante tout au long du prêt, ce qui caractérise la structure d'amortissement constant.

La formule de calcul de la mensualité

La formule de la mensualité fixe est la suivante : mensualité = C x r / (1 - (1 + r)^(-n)), où C est le capital emprunté, r est le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n est le nombre total de mensualités (durée en années multipliée par 12). Si le taux est nul, la mensualité est simplement C divisé par n.

Exemple chiffré : 200 000 EUR à 3,5 % sur 20 ans

Étape 1 : convertir le taux annuel en taux mensuel. r = 3,5 / 100 / 12 = 0,002917 par mois. Étape 2 : calculer le nombre de mensualités. n = 20 x 12 = 240 mensualités. Étape 3 : appliquer la formule. mensualité = 200 000 x 0,002917 / (1 - (1,002917)^(-240)) = 583,33 / (1 - 0,4971) = 583,33 / 0,5029 = 1 159,92 EUR par mois.

Sur la durée totale de 20 ans, vous effectuez 240 versements de 1 159,92 EUR, soit un total remboursé de 278 380 EUR. Le coût total des intérêts est de 278 380 moins 200 000 = 78 380 EUR. C'est le coût de l'emprunt à ce taux et sur cette durée, avant ajout de l'assurance emprunteur.

Le TAEG : ce que contient le taux global

Les établissements de crédit sont tenus d'afficher un TAEG (taux annuel effectif global) en plus du taux nominal. Le TAEG regroupe le taux d'intérêt nominal et l'ensemble des frais obligatoires : assurance emprunteur, frais de dossier, frais d'expertise et tout autre coût dont le versement est exigé pour l'obtention du prêt. Le TAEG reflète ainsi le coût réel total du crédit. Comparez toujours les TAEG entre les différentes offres, et non les seuls taux nominaux.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est une assurance décès-invalidité que la grande majorité des établissements de crédit exigent pour les prêts immobiliers. Elle couvre le prêteur en cas d'incapacité de remboursement liée au décès, à une invalidité totale ou à une incapacité de longue durée. La cotisation est généralement exprimée en pourcentage du capital initial par an, le plus souvent entre 0,10 % et 0,50 %. Pour un prêt de 200 000 EUR avec un taux d'assurance courant de 0,34 %, la cotisation mensuelle est de 200 000 x 0,0034 / 12 = 56,67 EUR, qui s'ajoutent à la mensualité de 1 159,92 EUR.

Depuis 2010, la loi française autorise l'emprunteur à choisir librement son assureur plutôt que d'accepter le contrat groupe proposé par la banque, c'est la délégation d'assurance. Comparer les offres d'assurance peut réduire significativement le coût annuel, surtout pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé, la cotisation dépendant fortement de l'âge et du profil de santé.

Taux fixe ou taux variable ?

La quasi-totalité des prêts immobiliers français sont à taux fixe : la mensualité ne change pas pendant toute la durée du prêt. Les prêts à taux variable existent mais restent minoritaires ; leur mensualité évolue périodiquement selon un indice de référence tel que l'Euribor. Ce calculateur couvre les prêts amortissables à taux fixe uniquement. Pour un prêt à taux variable ou un prêt in fine, rapprochez-vous de votre établissement de crédit pour obtenir un tableau d'amortissement personnalisé.